Den følgende informasjonen er utarbeidet til hjelp for deg som har valgt å selge eller kjøpe eiendom ved hjelp av advokat som megler.

Dersom begge parter på forhånd er best mulig orientert om sine rettigheter og plikter, oppstår erfaringsmessig færre diskusjoner og tvister i etterhånd.

En eiendomshandel består av flere faser, og begynner gjerne med

Oppdraget:

For at en advokat skal kunne formidle en eiendomshandel, må han eller hun ha et skriftlig oppdrag, oppsatt på standardformular utarbeidet av Kredittilsynet. I oppdragsskjemaet skal avtales hvilken godtgjørelse advokaten skal ha, og hvilke utlegg som kan kreves refundert. Oppdragets varighet skal også avtales, og i forbrukerforhold kan denne ikke overstige 6 måneder, uten særskilt fornyelse. Oppdraget kan sies opp når som helst, uten oppsigelsestid. Det kan ikke avtales at andre enn oppdragsgiveren skal betale meglerens vederlag.

Forberedelse til salget:

Megler plikter å innhente og kontrollere en rekke opplysninger om eiendommen, og sørge for å formidle disse til kjøpeinteresserte, normalt i form av en salgsoppgave. Disse undersøkelser består bl.a. i å innhente opplysninger fra grunnboken om hjemmelsforhold og heftelser, kommunen om reguleringsforhold, ligningskontoret om ligningsverdi osv.
Det er imidlertid viktig å understreke at selgeren har et selvstendig ansvar for å gi korrekte opplysninger om alle relevante forhold.
Uriktige eller unnlatte opplysninger om mangler ved eiendommen kan føre til krav om prisavslag eller i alvorlige tilfeller heving.

Kjøperens undersøkelsesplikt:

Kjøperen oppfordres til å foreta egne undersøkelser av eiendommen, gjerne sammen med fagfolk. Dersom man uten rimelig grunn unnlater å følge en slik oppfordring, kan man ikke påberope seg som mangel noe som man burde oppdaget ved en slik undersøkelse. Dette gjelder også forhold kjøperen kjente eller burde kjent til da handelen ble inngått.

Budfasen:

Bud bør alltid, for å komme i betraktning, inngis skriftlig, gjerne på ferdigtrykt skjema som utdeles av megleren. Vær oppmerksom på at kjøperens omkostninger kommer i tillegg til budsummen. Disse vil normalt bestå av dokumentavgift og tinglysingsgebyr til Staten, eventuelt også eieskiftegebyr til forretningsføreren. Omkostningene skal være angitt nøyaktig i salgsoppgaven.
Bud er bindende for budgiveren frem til hans angitte akseptfrist er utløpt. Spesielle forhold om finansiering eller annet må alltid framgå av budet. Megleren holder oppdragsgiveren løpende orientert om innkommende bud. Etter avtale mellom megler og oppdragsgiveren, vil eventuell aksept av budet normalt bli meldt skriftlig. Når budet er akseptert, er det inngått en avtale som begge parter er bundet av. De nærmere vilkår for avtalen nedtegnes i en skriftlig kontrakt.

Kontrakt:

Megleren utarbeider denne og partene kan be om å få se et utkast på forhånd. Normalt avholdes et kontraktsmøte, hvor de enkelte bestemmelser gjennomgås.

Oppgjøret:

Etter at kontrakten er underskrevet, skal handelen gjennomføres.
Kjøperens ytelse består i betaling av kjøpesummen og kjøperens omkostninger. Oftest innbetales et a konto-beløp ved kontraktsunderskrift, og restbeløpet ved overtagelsen. Ved forsinkelse betales morarenter etter lov om forsinket betaling. Dersom forsinkelsen blir vesentlig, kan selgeren heve kjøpet og kreve erstatning av kjøperen for sitt eventuelle tap.

Rettidig betaling innebærer at beløpet er inngått på meglers konto på oppgjørsdagen. Direkte overføring fra bank eller betaling med sjekk er å foretrekke fremfor vanlig bankgiro.

Selgers ytelse består i å overføre den rettslige og faktiske råderett over eiendommen til kjøperen.

Den rettslige råderett overføres ved underskrift på skjøte eller transporterklæring på adkomstdokumenter. Hvis praktisk mulig, underskrives disse dokumenter samtidig med at kontrakten underskrives, og blir liggende i depot hos megleren til overtagelse skjer.

Den faktiske råderett overdras ved at selgeren flytter ut og rengjør eiendommen, og overlater nøklene til kjøperen. Det anbefales at partene sammen besiktiger eiendommen i forbindelse med overtagelsen, for å konstatere at den er i kontraktsmessig stand.

Forsinkelse fra selgerens side kan tilsvarende utløse krav om erstatning eller heving fra kjøpers side.

Ønskes bistand?Send en e-mail til post@roaadvokat.no

HVORFOR BRUKE ADVOKAT VED SALG/KJØP/UTLEIE AV EIENDOM?

Krav til etikk og kompetanse:

Det stilles strenge krav til både kompetanse og etisk oppførsel av de som skal være meglere i forbindelse med eiendomstransaksjoner. Eiendomsmeglere har den senere tid blitt mye kritisert i media, se for eksempel følgende sitater hentet fra ulike media i 2007:

- "Føler seg lurt av eiendomsmeglerne. Finansavisen kan fortelle at det er fullt opprør blant beboerne i borettslaget Dronningensgate 24 i Oslo. Rot med beregninger av fellesutgifter og gjeld gjør at flere leilighetskjøpere har havnet i gjeldskrise"

- "Finansministeren strammer inn kravene til eiendomsmeglerne. Nå skal gigantprovisjonene forbys"

- "DN.no's avsløringer om meglerjuks i verdivurderinger"

- "Rått og kynisk av meglerne. Forbrukerminister Karita Bekkemellem raser over avsløringer om eiendomsmegleres juks med verdivurderinger"

- "Karita Bekkemellem mener enkelte eiendomsmegleres oppførsel er uvirkelig og helt uforsvarlig"

- "Bekkemellem har tidligere gått til hardt angrep på meglerstanden og kalt honorarene deres for direkte umoralske. I tillegg har hun gått i bresjen for en kraftig innstramning av kvalifikasjonskrav for eiendomsmeglere"

- "Det går ikke an å forsvare en sånn utøvelse av et så viktig yrke, sier Bekkemellem"

Advokaten gir trygghet og sikkerhet:

Det er ikke enkelt å ha oversikt over alle spørsmålene en eiendomshandel reiser. Advokaten kjenner svarene som bidrar til en trygg eiendomshandel. Advokater er underlagt strenge advokatetiske regler. Det stilles strenge krav til såvel utdannelse som praksis for advokatene. I tillegg til juridisk embedseksamen som det tar ca. 6 år å gjennomføre, kreves det ytterligere minimum to års erfaring i nærmere angitte juridiske stillinger før advokatbevilling gis. Praktiserende advokater må dessuten stille sikkerhet overfor Kredittilsynet og plikter å tegne ansvarsforsikring. Advokatene er også underlagt full regnskaps- og revisjonsplikt.

Advokaten ivaretar hele eiendomshandelen:

Advokaten bistår ved alle former for eiendomshandel: kjøp, salg eller utleie av fast eiendom. Som mellommann ivaretar advokaten begge parters interesser. Advokaten kan tilby et mangfold av tjenester med tilknytning til fast eiendom, f.eks.:

- Kjøp og salg av alle typer eiendommer, såvel boliger som tomter, fritidshus og næringseiendommer.

- Leie/utleie av boliger og forretningslokaler.

- Etablering av sameier og borettslag etc.

- Oppløsning av borettslag og boligaksjeselskaper med omgjøring til selveierleiligheter.

- Seksjonering av leiegårder og forretningseiendommer.

- Feltutbygging, tomteparsellering m.v.

- Gårdsbestyrelse og forretningsførsel for nybygg.

- Skatte- og skifterettslig bistand.

Ønskes bistand? Send en e-mail til post@roaadvokat.no